Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Грязь и некачественный сервис: как сменить управляющую компанию в доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».
Чтобы обезопасить свой дом от противоправных действий мошенников рекомендуется:
- выбрать совет многоквартирного дома из числа лиц, кто в силу своей заинтересованности и относительной занятости способен на регулярной основе взаимодействовать с УО, а также обладает знаниями, позволяющими отстаивать права и законные интересы собственников;
- создать общедомовой чат в одном или нескольких популярных мессенджерах, а также активно обмениваться с другими собственниками информацией о происходящих на доме событиях;
- использовать ГИС ЖКХ для получения информации о доме, а также для обращений в управляющую компанию и контролирующие органы.
Уведомление жильцов и старой УК
Следующим действием будет уведомление собственников о результатах собрания, продолжил юрист из компании «Сфера защиты» Андрей Лямзин. «Такое уведомление необходимо разместить не позднее чем через десять дней после проведения собрания собственников МКД. Место, где будет размещено это уведомление, также нужно выбрать на собрании. Копию протокола надо направить в действующую управляющую компанию также не позднее чем через десять дней. Договор управления считается прекращенным с момента, когда организация получит уведомление о расторжении договора, если иное не предусмотрено самим договором», — отметил юрист.
В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения, пояснил Лямзин. По его словам, необходимо приложить именно оригинал протокола общего собрания.
Уведомление собственников о смене управляющей компании
Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации существует три способа уведомления собственников о предстоящем собрании:
1- Рассылка каждому собственнику уведомления о предстоящем собрании с обязательным указанием сроков начала и завершения голосования и перечислением пунктов, входящих в повестку дня. Рассылка осуществляется заказными письмами посредством Почты России.
2- Размещение объявлений на входных группах, на досках объявлений, на подъездах и в лифтах с обязательной фотофиксацией.
3- Раскладка объявлений по почтовым ящикам с обязательной фотофиксацией.
Согласно ЖК РФ (п. 4 ст. 45 ЖК РФ), уведомлять собственников о предстоящем собрании необходимо не раньше чем за 10 дней до проведения очной части.
Зачем менять управляющую компанию
Причины для смены управляющей компании (УК):
- Организация не выполняет обязанности, которые закреплены в договоре. Собственники могут разорвать договор в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса)
- Компания предоставляет некачественные услуги, не выполняет ремонтные работы, игнорирует обращения жильцов. Нужны доказательства.
- Жильцы подозревают управляющую компанию в воровстве.
- Компания обанкротилась или на грани развала.
- Истекает срок лицензии компании на обслуживание и управление (статья 199 Жилищного кодекса).
- Заканчивается срок действия договора. Если срок договора вышел, но ни одна из сторон не расторгла его, договор автоматически продлевается (статья 162 часть 6 Жилищного Кодекса).
- Расторжение договора по добровольному соглашению сторон.
- Желание 100% собственников поменять управляющую компанию.
- Жильцы решили сменить способ управления: создать ТСЖ или ТСН.
Управляющая компания может оспорить желание жильцов, если нет весомых причин.
Предложить переход в другую управляющую компанию может один житель или инициативная группа. Главное, чтобы остальные жители поддержали инициативу большинством голосов.
Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию.
Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний. Найдите “своего Управляющего” и оцените масштаб и эффективность его деятельности. На сайте «Реформа ЖКХ» в список «Российская Федерация» включены данные о 37 019 Управляющих организациях (включая 18 828 ТСЖ). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.
Не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.
Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.
Как сменить одну УК на другую
УК – самый распространенный способ осуществления управленческих полномочий. Можно выбрать абсолютно любую фирму, которая действует в регионе проживания граждан.
Смена управляющей компании может быть вызвана необходимостью улучшения управления многоквартирным домом, выполнением договорных обязательств и др.
Если жильцы хотят изменить способ управления, то нужно в соответствие с жилищным кодексом провести выборы. Для этого, согласно инструкции в сфере ЖКХ, издается повестка дня, где и указывается дата проведения собрания.
Каждый гражданин имеет право предложить на собрании любую УК и обосновать свою позицию. Ранее имеющаяся в управлении УК должна быть уведомлена о проведении такого рода собрания. В некоторых случаях по согласию собственников она может быть приглашена на собрание.
Чтобы избежать неприятностей и осуществить замену ненадежной организации, неспособной организовать качественное управление зданием, нужно потребовать от ее представителя следующие сведения:
- сколько лет фирма существует на данном рынке, кто является ее учредителями;
- сведения, содержащиеся в уставе компании;
- сотрудники из штатного состава;
- финансовое и экономическое положение организации;
- отзывы о работе фирмы;
- число обслуживаемых многоквартирных зданий;
- наличие лицензии на ведение такой деятельности;
- наличие работников с высоким уровнем квалификации;
- спектр оказываемых компанией услуг;
- цена услуг;
- наличие материальной базы и т. д.
Выбор управляющей компании осуществляется посредством сравнения предоставленных сведений по критериям, описанным выше.
Переход долгов при смене управляющей компании
Жилищный Кодекс Российской Федерации говорит о том, что при изменении управляющей компании имеющиеся задолженности распределяются по-разному.
Так, если речь идет о задолженности жильцов многоквартирного дома перед управляющей организацией за оказание услуг по собственно обслуживанию такого дома, то такие задолженности взыскивать продолжает сменившаяся управляющая организация, с которой был расторгнут договор. Данный вид задолженности не переходит от одной управляющей организации к другой, равно как и в том случае, если договор управления был расторгнут по причине банкротства управляющей организации.
Если речь идет о долгах собственников помещений в доме перед ресурсоснабжающими организациями, то такие долги подлежат переходу в новую управляющую организацию с последующим взысканием их с должников в адрес тех РСО, которые поставляли и поставляют услуги, но не получают плату за них. При этом управляющая организация может (при наличии у нее такого счета и перечисленных денежных средств от жильцов дома на такой счет) погасить имеющуюся задолженность перед ресурсоснабжающими организациями, а после этого взыскивать такие задолженности с собственно должников с применением имеющихся законных способов взыскания, в первую очередь, судебного механизма.
Суть работы управляющих компаний
В новом Жилищном кодексе отображена реформа сферы ЖКХ, согласно которой на смену жилищно-эксплуатационным структурам пришли управляющие компании или товарищества собственников жилья (ТСЖ). Эти организации являются частными фирмами. Большинство из них было создано на базе ЖЭКов.
Управляющая компания – альтернативный способ обслуживания МКД. Руководство объектом может выполняться также через ТСЖ или напрямую собственниками.
УК выступает в роли посредника между поставщиками и потребителями ресурсов, взаимодействует с коммунальными структурами и субподрядчиками.
Кстати, жильцам, которым неизвестно, кто высылает платежки за услуги, следует знать, что это – еще одна функция УК.
Управляющая компания представляет собой коммерческий союз или юридическое лицо, которое занимается обслуживанием МКД на основании договора, заключенного с жильцами. Её задача состоит в том, чтобы обеспечить комфортные условия проживания в доме, поддерживать общие помещения в хорошем состоянии.
Почему выбирать стороннюю УК застройщикам не выгодно?
Когда новостройка сдается в эксплуатацию, перед жителями возникает выбор управляющей компании. Можно примкнуть к компании, которая уже обслуживает другие объекты или же, что чаще всего бывает, застройщик создают свое управление. Последний случай наиболее удобен для него. Он может проводить через нее свои деньги, вписывать свои необоснованные пункты. И, конечно же, что самое удобное, скрывать незавершенные работы пока дом находится на гарантии. Назначается председатель, который стоит не на стороне жильцов, а владельца, так как тот платит ему деньги. Всем хорошо, кроме обиженных жильцов. Нужно выбирать инициативного человека, который будет бороться вместо комитета дома, за права его жителей.
Сторонняя компания, которая ничем не обязана владельцу жилья, стоит на стороне граждан. Она требует от застройщика выполнения всего необходимого. Выбивает справедливые и обоснованные правила и решения.
Как сменить управляющую компанию
Любую управляющую компанию можно сменить.
Это право четко прописано в Жилищном кодексе РФ, в его восьмом разделе, который называется «Управление многоквартирными домами», причем там же указаны причины, по которым может произойти смена УК, условия, при которых это происходит, правила, по которым выбирается способ управления домом и т. д.
Согласно статье 162 ЖК РФ, любая управляющая компания, вне зависимости от того, является она государственной или негосударственной, должна заключить договор с каждым собственником помещений дома, чтобы получить право управления этим домом.
Договор действует не менее года и не дольше пяти лет, он должен быть заключен сразу после того, как жильцы или жилищный комитет определили, что именно этой УК будут переданы права управления домом.
Но в реальности многие жильцы отнеслись к своему праву чисто формально, не глядя подписали то, что им подсунули, а городские власти не особо утруждали себя разъяснением этой детали. Более того, в некоторых случаях договоры вообще не подписывались. В результате, управление многими домами, фактически, производится с нарушениями закона, договоры тоже оформлены не так, как полагается. И то, и другое ведет к ущемлению прав жильцов. Но некоторые пути выхода из этой ситуации имеются.
Если срок договора истек
Оптимальный для жильцов вариант связан с истечением срока договора с прежней компанией. Если вдруг договора нет на руках, то уточнить срок его окончания можно в самой УК или в ГУЖА.
В ГУЖА должны храниться все договоры с управляющими компаниями, как с государственными, так и с жилкомсервисами, так как город является собственником части помещений в большинстве петербургских домов, передавая УК свое имущество (квартиры) на правах социального найма. Здесь есть важный нюанс.
Согласно пункту «б» статьи 162 ЖК РФ договор с управляющей компанией продляется автоматически, если ни одна из сторон не заявила о прекращении его действия. Поэтому необходимо направить в УК уведомление о том, что собственники не желают продлять договор на прежних условиях или вообще не желают больше пользоваться ее услугами.
Такое уведомление необходимо отправить за месяц до истечения срока договора. Определенная сложность связана с тем, что такое письмо нельзя отправить в индивидуальном порядке, ведь закон не разрешает управлять домом более, чем одной УК. Поэтому жильцам нужно провести общее собрание. О том, что для этого требуется, будет рассказано дальше.
Как расторгнуть договор
Если срок договора еще не истек, ситуация обстоит несколько иначе, так что расторгнуть договор с УК будет немного сложнее. В том случае, если вы уже знаете, под крыло какой управляющей компании лучше перейти, можно будет прибегнуть к ее юридической помощи.
Но если жильцы дома планируют сначала избавиться от прежней УК и только потом заняться поиском новой, то придется действовать самостоятельно. Расторгнуть договор можно только в соответствии с Гражданским Кодексом, в котором есть статья 450, регулирующая этот процесс.
Согласно этой статье, договор может быть расторгнут в следующих случаях: ̵ по обоюдному согласию сторон; ̵ по основаниям, указанным в самом договоре; ̵ по основаниям, предусмотренным ГК РФ; ̵ по основаниям, предусмотренным другими законами; ̵ по решению суда.
Давайте рассмотрим каждый из этих вариантов подробнее…
По обоюдному согласию сторон
В этой ситуации конфликты и споры между управляющей компанией и собственниками недвижимости (в т. ч. объединенными в ТСЖ) отсутствуют. Обе стороны согласны расторгнуть договор и подписать соответствующее соглашение.
В соглашении необходимо прописать порядок, в котором управляющая компания передает: Техническую документацию; Все прочие документы, имеющие отношение к управлению домом; Средства, которые были собраны с собственников помещений на текущий и капитальный ремонт, но еще не были израсходованы; Средства на оплату воды, тепловой энергии и т. д.
, которые были собраны с собственников помещений, но еще не были израсходованы. После этого можно заключить договор на управление многоквартирным домом с новой управляющей компанией.
По основаниям, указанным в самом договоре
Законодательство РФ разрешает вносить в договор с УК условия, предусматривающие основания и порядок расторжения договора. Наиболее распространенный вариант может выглядеть следующим образом: собственники помещений (в т. ч. ТСЖ или ЖСК) письменно предупреждают УК о своем намерении расторгнуть договор за определенное время до даты окончания срока его действия.
По основаниям, предусмотренным ГК РФ
В ГК РФ имеется статья 451, согласно которой договор можно расторгнуть в том случае, если существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении данного договора. Вызывает споры слово «существенно».
Что сюда можно отнести? Например, такие обстоятельства, при которых одна из сторон (если бы знала о них) гарантированно отказалась бы от подписания. В этом слуае договор с УК расторгается не добровольно, а в судебном порядке.
Критерии выбора новой управляющей компании
Чтобы сотрудничество с новой организацией было успешным, нужно ответственно отнестись к ее выбору. Желательно пользоваться услугами компаний с большим опытом работы, хорошими отзывами.
Определиться с новой УК лучше ещё до собрания жильцов. Тем, кто интересуется, как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома, стоит учесть следующее:
- Рабочий опыт фирмы, особенности её взаимоотношений с администрацией.
- Организационную состоятельность.
- Количество МКД под управлением организации.
- Состояние документации.
- Материальную базу.
- Открытость деятельности фирмы.
- Оперативность реагирования на заявления от жильцов, возможность адекватно общаться с клиентами.
Прежде чем сделать выбор новой управляющей компании, необходимо убедиться, что у нее есть лицензия, ведь только сертифицированные УК могут легально вести свою деятельность.
Проверить наличие лицензии можно через государственный реестр . Информация представлена в открытом доступе на официальных сайтах местных органов Жилнадзора.
Во избежание конфликтных ситуаций между жителями и новой УК нужно определить, как должна оформлять долги прежняя управляющая компания.